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如何办理房屋抵押贷款?昆山房产抵押贷款公司
什么是房产抵押贷款?
介绍房产抵押贷款之前我们先简单介绍一下抵押贷款。抵押贷款就是借款人把一定的抵押物作为物品保证向金融机构申请的贷款。抵押物通常包括国债券、有价证券、各种股票房产,以及货物的栈单、提单或其他各种能证明物品权的单据。借款者必须在贷款到期之前按时归还贷款,否则作为一种补偿银行有权处理抵押品。而房产抵押贷款,顾名思义就是指借款人用自己或者他人名下的房产作为一种担保物,向金融机构申请担保用于合法合规用途的人民币贷款,而借款人需要提供相应的房产来申请这种贷款产品。
如何办理房屋抵押贷款?昆山房产抵押贷款公司
一、筛选利率最低的银行办理房产抵押贷款
办理房产抵押贷款其实很简单，通过“货比三家”的方式就可以筛选出来利率最低的合适你的银行。
但很多人又会问了，那么多银行，每家银行利率又都不同，筛选起来费时费力，对于急用钱以及“怕麻烦”的人来说，这一步就会走得很艰难了。
其实对于急用钱的这类人而言，是可以通过咨询专业的第三方担保公司的。那么这个目的就不难达到了，专业的人做专业的事，一定能用最快的效率帮你解决问题。当然，这只是我个人的建议而已。
二、在办理抵押房产贷款时，选择最佳的调息方式
当出现了利率不断下降的趋势时，如果你选择的是短期贷款，那么建议在办理房产抵押贷款时选择按月调息，这样在不断降息的情况下，你在次月就能享受到最新的降息优惠，达到节省贷款成本的目的。
但如果你选择的是较长的贷款期限（五到十年），那建议眼光放长远一点，选择按年调息，因为在接下来漫长的还款期内，可能出现的变数太多了，而央行调整利率属于大概率事件，如果出现利率上调，那也是次年一月才开始执行，相对而言这样的选择也许就是保险的了。
三、选择最合适自己的房产抵押贷款的还款方式
房产抵押贷款的还款方式主要分为两种，等额本金还款以及等额本息还款。
等额本金还款是一种把贷款本金平均分摊到每个还款期，利息根据本金逐渐减少而递减。利息方面，总利息算起来相对也是比较划算的。但对于贷款人来说，前期还款压力较大。
等额本息还款是把贷款本金和总利息的总和平均分摊到每个还款期，每个月还款金额是一样的，对于贷款人来说，还款压力不会太大。但利息方面，总利息算下来会比等额本金还款法多点。
如何办理房屋抵押贷款?昆山房产抵押贷款公司
昆山房产抵押货款流程
第一步：提出货款申请借款人向金融机构提出货款用途、金额及期限等申请。如果货款申请符合此金融机构的货款范畴，接着就需要准备相应的资料。
第二步：递交货款资料一般情况下包括但不限于以下内容：借款人身份证、近六个月的流水、工作证明、征信报告和房屋产权证等。如果是企业需要抵押房产，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明（会根据不同的银行有不同的材料提供）。注意，这一步是房产抵押货款流程中相当重要的一环，需要在货款前就先将这些必备资料准备好，这样在货款过程中能省去不少麻烦。
第三步：看房评估材料提交齐全后，银行根据抵押房屋进行实地勘察、评估。房产评估的结果直接决定着你的房屋抵押货款的额度。一般来说，房产的评估价会略低与市场价，因为评估机构会考虑多重因素。
第四步：报批货款房屋评估公司会将评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。
第五步：签订借款合同借款人与货款机构签订借款合同及所有相关的法律文件，这个时候需要你签很多字，盖很多收银，并有公证人员对此进行公证。签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。
第六步：抵押登记手续持抵押合同和借款合同及相关证件到房管局办理房产抵押登记手续。
第七步：银行放款银行会根据合同约定放款，一般将资金以现金、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。
第八步：按期还款货款成功后，借款人只要按时还款付息就好，这一步是建立良好信用的重要环节，若按期足额还款，或对借款人日后再借款、找工作等方面产生积极生推动作用。
第九步：货款结清后办理抵押登记注销手续注意，货款结清后，要到房产局办理房产抵押注销手续。
什么人不能申请房产抵押贷款
1, 借款人的收入不过关
任何贷款都对借款人有收入要求，抵押贷款也是如此。如果借款人的收入太低，即使有房子，银行也会拒绝申请抵押贷款。一般来说，银行要求借款者每月偿还收入的一半以下，否则他们很可能会被银行拒绝申请抵押贷款。
2, 借贷者被信用玷污了
良好的信用是申请银行贷款的前提，如果个人信用报告受到污染，如逾期、不良贷款等不良贷款记录，那么即使有房子，申请房地产抵押贷款的申请也会被银行拒绝。
3, 这房子的年代太老了。
太老的房子实现能力差，银行一般不接受这类抵押贷款，所以在申请抵押贷款之前，你应该先看到你的房子不符合银行的要求。不同的银行抵押贷款有不同的年龄要求。一般来说，大多数银行抵押贷款所需时间不超过20年。
如何办理房屋抵押贷款?昆山房产抵押贷款公司
4, 借款人不是这所房子的唯一业主。
许多人的名字可以写在房地产证书上，有些人的房子是夫妻共同财产，有些人的房子是家庭财产。如果借款人不是房屋的唯一所有人，申请抵押很可能被银行拒绝。因为对于这种类型的房屋，银行明确表示，所有的业主都必须在一起签字才能贷款，只有一个人不能申请房地产抵押贷款。
5, 过度负债
债务，简而言之，就是你欠了多少钱，债务直接关系到你的偿还能力，债务越大，偿还能力越差，一个没有能力偿还钱的人，银行就不会借钱给他们。因此，在申请房地产按揭以清偿债务时，如果债务过大，则有必要及时清理部分债务，最好将债务比率降至30%，使成功申请房地产抵押贷款的可能性更大。
哪些房产可以做为抵押?
国家《担保法》规定,抵押人依法有权处分的国有土地的房屋使用权和其他地上定着物,可以作为抵押。因为房产的产权具有较复杂的性质,我们先列举一下不能作为抵押的房产类型:
医院、社会福利、机关机构、寺庙宗教等公共福利事业的不动产
军队的房地产
产权关系不清的房地产
被国家司法机关或法院冻结或以其他形式限制的房地产
在国家的拆迁计划中的房地产
有全部共有人、但未获得共有人书面同意抵押的房地产
地上无建筑物的农村公有土地(不包括荒山荒地等)
在未经前抵押权人书面同意之前已作过抵押的房地产
未经国家建设部门和规划部门批准私自建设或违章建筑的建筑物
另外我们所熟知的一些产权性质,还包括小产权房,也叫乡产权房。以及未满五年的经济适用房、校产房、军产房、未办理《央产上市证明》的央产房、平房,绝大多数的廉租房银行都不予受理。
一、银行房产抵押贷款条件
1、房产抵押贷款的办理要求借款人的年龄是在18周岁到65周岁之间，不过一般银行更偏爱25周岁到45周岁阶段的人群;
2、借款人具有完全民事行为能力，身份合法有效，能够提供有效居住地址;
3、借款人信用良好，两年内信用卡加上贷款的逾期次数不超过8次，严格点的银行则要求两年内无‘连三累六’的逾期记录;
4、要具备按时偿还贷款本息的能力，所以要求借款人所从事的工作、经济收入稳定;
5、借款人负债率不能超过50%，负债率越高，贷款额度越少，甚至还会有被拒贷的可能;
6、贷款机构要求的其他条件。
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二、银行房产抵押贷款流程
第一，借款人提交借款申请资料(需要准备的贷款资料包括：借款人及配偶的户口本和身份证，借款人的婚姻关系证明、工作证明、收入证明、半年的银行流水账单、个人征信报告、房产证)，填写贷款申请表;
第二，银行审查抵押物做个基本的了解，并由指定评估机构评估房产价值;
第三，银行审核房产评估报告、借款人征信、贷款用途、银行流水、还款能力，然后决定是否批贷;
第四，借款人活得银行审批后，与银行签订贷款合同;
第五，银行与借款人到当地房管局办理抵押登记手续;
第六，银行放款;
第七，借款人按时还款，贷款还清后注销抵押登记。
个人房产抵押贷款:名下房产抵押，征信好
企业抵押贷款:企业或私营业主，证信好
二次抵押贷款:按揭房，月息0.06%
产品特点：
抵押率高：根据房产情况抵押率最高可达70%，能有效利用您的房产价值。
期限较长： 一般贷款期限最长可达5年，选择一次抵押、多次循环使用，最长授信期限可达30年。
办理方便：成都银行全部营业网点均可接受申请。更有专业营销经理可随时提供上门服务与咨询。
还款灵活：多种还款方式供您选择；为了缓解您的压力，贷款期限两年以内可选择按月付息一次还本的方式；如您采用“循环贷”，还可选择随借随还方式。
用途广泛：贷款可满足您在个人消费、购车、装修、旅游、留学、生产经营等多方面的需求。
申请条件：
1.具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明；
2.申请人年龄加贷款(额度)期限不得超过法定退休年龄外加5年；
3.信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
4.有符合条件的住房、商铺、写字间等房产。
申请资料：
1.申请人及配偶的身份证明资料，包括居民身份证、户口簿、结婚证等能证实申请人身份和婚姻状况的证件；
2.申请人应提供足以证明其个人(家庭)还款能力的收入证明材料，包括工资性收入、经营性收入及其他收入证明资料；
3.抵押房产权属证明材料；
4.申请人在我行开立的活期存款结算账户；
5.我行要求的其他资料。
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满足房屋抵押贷款用到的计算器
关于房产抵押贷款计算器我们可以先拆分来理解。房产抵押贷款也可以说是住房抵押贷款，又叫按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房的钱，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清利息之前，用其房子向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，来抵消欠款。
银行房产抵押贷款最主要的还款方式有三种：(分别以3，5，10年期来比较，金额为100万，不考虑提前还款情况)
1.先息后本，先还利息，到期后还本金：
3年期：月息0.615%，年息7.38%，月供6150，三年利息总额6150×12×3=221400.
5年期：月息0.64%，年息7.68%，月供6400，五年期利息总额6400×12×5=384000.
10年期：月息0.655%，年息7.86%，月供6550，十年期利息总额6550×12×10=786000.
2.等额本息：每个月即还本金也还利息。(这种还款方式的月供和利息都需要专业的计算器来计算，有需要的话可以电话咨询)
3年期：月息0.615%，年息7.38%，月供31051.14，利息总额117840.88。
5年期：月息0.64%，年息7.68%，月供20123.59，利息总额207415.64。
10年期：月息0.655%，年息7.86%，月供12058.91，利息总额447069.19.
3.授信额度：即一个可以使用的额度，用多少发生多少利息，还款后不发生利息，需要公司法人签字。可循环使用5年。
三、满足房屋抵押贷款条件时需要注意的事项
1、违约风险：违约风险中包括被迫违约和理性违约两种。被迫违约是指贷款人违约是被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足，无法偿还贷款。这说明贷款人有偿还贷款的意愿，但是没有还款的能力。理性违约是指贷款人发自内心的主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上贷款人可以通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作为是否违约的决策。
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2、流动性风险：资金短存长期贷款难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要的原则。现今流动性风险主要体现在两个方面，一方面是目前我国的住房贷款主要来源于住房公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却是属于长期贷款。这种短存款长贷款的行为使银行的流动性变得很低，从而带来了流动性的风险。第二个方面是银行持有的资产债权不容易变现，很容易导致流动性的风险。使银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。四、不能办理房屋抵押贷款的房产的种类1没有结清贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有了此房产的其他项权利.部分已购公房。一种是没有办法提供购房合同或着是购房协议的已购公房。另一种是不能提供上市证明的央产房。
综上，小编的建议是，经济能力较好的贷款人在能负担的前提下，不妨选择等额本金还款。而经济条件一般，收入均与的贷款人，就选择等额本息还款吧，因为这样相对而言压力没那么大。
当然，办理房产抵押贷款时，大家如果想要达到利益最大化，也是可以选择咨询专业的第三方担保机构，由其为你匹配出最佳的贷款方案来选择。
